前几天在网上看到一条帖子：
闵行松江的别墅沦为跟农民自建房一个档次了？
虽然现在大家也很想拥有一套自建房，住上自己的大别野。
但真正的别墅被形容为农民自建房，显然是说这个别墅不太行。
“地处闵行松江、有飞机、无配套”，这不就是“莘闵别墅区”的特点吗？
网上一搜，多是在说莘闵别墅区这里不好那里不行的，没有几条正面言论。
上海这么多别墅区，为什么莘闵别墅区成了被黑得最惨的那一个？
01
莘闵别墅区，实际上是“新闵“别墅区
指的是新桥靠近闵行大概10平方公里的地块。
1993年成立“新闵经济区”
网上有为其正名的声音，但目前还是习惯以”莘闵别墅区“来称呼。
“靠近闵行莘庄的别墅区”，当然也能说得通。
毕竟确实紧挨闵行莘庄。
在行政区域划分上，一大部分属于松江新桥，一小块属于松江九亭，一部分（上海康城）属于闵行莘庄。
向更高能级的城市副中心靠拢，也是人之常情，无可厚非。
毕竟新桥、九亭和莘庄相比，地位和名气都还差了一大截。
但不管是”新闵别墅区“，还是”莘闵别墅区“，主要是大家觉得它太不像一个真正的别墅区。
02
上海的别墅最早出现在内环以内。
20世纪初，由外国人带到了租界内，主要是外国人和租界白领的居住地。
改革开放后的90年代，大批的外销花园别墅面世，内外环之间的别墅被开发，聚集了不少外籍人士、港澳台富商。
到了90年代末，内外销并轨，别墅开始面向国内。
外环外涌现出形态多样的别墅，成为国内中高收入人群的选择。
新闵别墅区就是这个时期出现的，真正面向国内的第一个别墅区。
新闵别墅区规划面积超过7000亩，有30多个别墅项目，号称亚洲最大别墅区之一。
独栋、双拼、联排、叠加，各种别墅类型新闵都有。
市区地块饱和，价高人又多，新闵这样一个近郊别墅区问世后，国内客群对别墅产品、高端生活向往的需求，也有了安放之地。
2003年出台“禁墅令”后，独栋别墅变得极为稀缺，“卖一栋少一栋”。
按理来说新闵别墅区的别墅价值也会随之提高，但新闵别墅区的价格也并没有我们想象的那么高。
目前价格最高的是桃花源田庄的独栋别墅，链家挂牌价4800万。
相比动辄七八千万、甚至过亿的独栋别墅，这个使用面积占地4198.2平方的也不是很离谱。
最便宜的七百多万也能买到一个小面积的联排，实际使用面积也有140平。
同样价格在徐泾别墅区却只能买到叠加，或者是高层的顶复和底复。
新闵别墅区和徐泾别墅区同为近郊别墅板块，开发时间也没差太久，但总体定位却要低一些。
加上新闵的别墅太多，别墅这种小众产品的稀缺性，在新闵别墅区也没能体现。
什么东西一多，价格自然高不上去。
所以虽然价格还算友好，但也却被吐槽跟别墅的定位匹配不上。
03
交通问题也是新闵一直以来的槽点。
新闵别墅区是几个郊区别墅里距离市区最近的：
到莘庄直线距离3公里左右，到徐家汇、虹桥距离大约13公里，被称为徐家汇的后花园。
但目前板块内还没有地铁，公共交通主要靠公交车和金山小火车。
但好在12号线西延伸工程规划落地，给新闵别墅区带来了一些福音。
12号线西延伸工程在板块内设立两个站点，场东路站和场西路站。
目前两侧商户的拆迁工作还没完成，据说有些还没谈拢。
打破新闵别墅区0轨交的状态，还需加以时日。
因为别墅区密度较低，能受到地铁直接辐射的小区数量比较有限，但有地铁总比没有的好。
且别墅客户其实并不依赖公共交通，自驾出行才是基本操作。
但新闵的道路交通，看上去四通八达，实则被团团困住，时常被人诟病。
北有沪昆高速，东有嘉闵高架，西有沈海高速，南有铁路轨道，但却不能交互通行。
区域内断头路又多，车辆都要汇集到莘松路。
经过涵洞还要被迫减速，早晚高峰和周末堵车也是常态。
所以虽然新闵别墅区距离市区最近，但交通不畅却又让优势打了折。
还被人吐槽说：去莘庄的三公里，远得跟去西天取经一样……
04
在大家的普遍认知里，别墅是既可以满足基本的居住需求，同时也可以享受优质生活的改善型高级住所。
它不仅是一个住所，还有身份的象征，以及它自带的和周边相应的高端的配套。
佘山有山，苏州河有河，徐汇滨江有江。
上海稀缺的“一江、一山、一河”的自然资源在房价上都已体现。
西郊别墅区、东郊别墅区的国宾地位不可撼动，环境氛围也没得说。
徐泾、赵巷别墅区的高尔夫球场、国际学校等也有别墅的标配。
就连规划失败的美兰湖，也还有自己挖的一个湖，还有高尔夫球场。
但在新闵，既没有人文历史的文化传承，也没有稀缺的自然环境，别墅区该有的高端配套也没有。
这是新闵别墅区的几个商业广场，体量都不算大，沿街商铺也较少。
不过这也是别墅区的正常现象。
但教育和医疗条件，对于别墅客户确实也很欠缺。
目前学校有三个，都以公办学校为主。
上海师范大学康城实验学校，闵行的第二梯队，只对口上海康城的业主。
松江区新闵学校已经不谈第几梯队了，但也是一个九年一贯制的老牌学校。
金地和象屿小区旁边的上海师范大学松江科创实验学校，去年刚开始招生，目前还没升学率，教育水平观望阶段。
医疗方面，目前只有新桥镇社区卫生服务中心分中心。
最近的医院还要跨到三公里外的莘庄，闵行区中心医院，一所二甲级的综合医院。
这些都只能满足比较基础的教育和医疗需求。
再加上板块开发早，小区逐渐老旧，物业服务跟不上，道路界面也欠缺了舒适和美感。
同润别墅的加州风格，再配上新闵的街道，让人感觉一言难尽。
所以也能理解为什么拿新闵的别墅和农民自建房相比，确实有相似之处。
还有航道下的产生飞机噪音，又打破了新闵别墅区的静谧适宜。
作为别墅区，却没有别墅区该有的配套和环境，总归会让人有些失望。
05
但即便新闵被黑得最惨，这几年新闵别墅区的房价涨幅表现却并不差。
2020年的疫情之后，别墅在市场上的需求增大，别墅的价格都有普遍的增长。
就拿达安圣芭芭花园来说，这是新闵别墅区比较有特色的一个别墅小区，既有独栋，也有联排，还有小高层，很有新闵别墅区这边的居住特点。
2020年，200多平的精装房，成交价为855万。
2023年，同样200多平，面积甚至还要再小一点点，还是毛坯房，还满五年，成交价为1230万。
将近44%的涨幅，相比其他几个别墅区来说还算可以。
就连去年普遍跌价的情况下，新闵也还出现在了涨幅板块里面。
这一方面来自解封之后进一步释放的对“自然”的需求，另一方面也有新闵别墅区自身的优势。
一是新闵别墅区的位置优势，不仅近市区，还靠近产业园。
新闵别墅区位于几个产业园区的中心，并不缺乏产业人口的购买力。
一方面依托松江新桥本身的产业基础，还能承接来自莘庄、漕河泾的部分客群。
距离虹桥商务区、闵行开发区和紫竹高新区等这些产业园区也不算太远，有大面积需求的客户也会选择新闵定居。
全力打造的G60科创云廊近在咫尺，产生的购买力自然也会流到新闵。
这是连佘山别墅区都比不过的优势。
二是新闵别墅区的价格优势，让中产客户可以以低成本满足对空间的需求。
新闵别墅区的定位不高，价格友好，就为那些预算有限，但又有别墅需求的客户提供了可选空间。
中产客户的需求多样，并不都适合住在市区的公寓。
有老人孩子的家庭，对居住空间和面积都有较大需求，那新闵的别墅就非常适合。
原本在莘庄只能买公寓的预算，在新闵就可以买到有天有地有花园的别墅。
位置又不像美兰湖、朱家角这些别墅区那么偏远，还能顾及上班通勤。
能够同时兼顾价格和距离的别墅区，恐怕也为数不多。
三是新闵别墅区的产品优势，板块内的高端小区也能吸引高端人群。
九十年代开发的板块，距今也有二十年左右，虽有老旧别墅影响观感，但高档别墅也还是让一般人望尘莫及。
前面提到的最贵的桃花源田庄，建成年代为1994年，最早的别墅却有最高的价格。
2000年建成的浅水湾花园，仅看小区外面就能跟同时期的其他小区拉开差距。
门口安保也很到位，并不像网上说的可以随意进出。
据说住在新闵的有很多工厂老板，还有产业园区的高管，还有一些明星也会住在这里。
优质的产品本身也能带来相匹配的客户群体。
所以网上把新闵别墅区黑得一无是处的，确实有些言过其实。
作为别墅区来说，虽然新闵的整体定位不高，但也给预算有限、考虑通勤、有大面积需求且想住别墅的客户提供了一个不错的选择。
未来再依靠G60科创走廊和12号线的西延伸工程，新闵别墅区还是可以再期待一下的。
以上为正文
编辑∣环线咨询
